Ugyldig byggesagsbeslutning i Andelsboligforeningen Poppelgården.

Dirigent tilsidesætter den private andelsboligforenings vedtægt og selvbestalter sig derefter som forretningsfører på et to-cifret stort million-byggeprojekt.

Ukvalificeret
Den garvede konsulent Peter Andersen fra Lejernes Landsorganisation i København undlod som dirigent på ekstraordinær generalforsamling den 22/1 2008 i den private andelsboligforening A/B Poppelgården på Amager i København at sørge for, at byggeprojekt, der var budgetteret til godt 22,2 mill. kr, fik kvalificeret tilslutning blandt andelshaver i foreningen, som foreningens vedtægter kræver det.


Ulovlig alliance
Efterfølgende besatte LLO-konsulent Peter Andersen sig meget belejligt som forretningsfører for bygherren - men undlod at opnå generalforsamlingens tilslutning til dette.

Med hårdhændede metoder er bestyrelsen i A/B Poppelgården ikke bleg for at overtræde tilsikrede lejelovsprincipper ved rydning af kælder og loft i andelsboligforeningens 5 etager høje og 13 opgange store ejendom - helt uden hensyn til beboernes retssikkerhed.

Beboerne modtager alt for korte varsler ved rydning kælderrum og lofter, helt ned til en enkel hverdag. Men de længste varslerne har ikke været længere end 3 uger, selvom lejeloven foreskriver, at de skal være på 6 uger - og at dette princip ikke kan afviges til skade for lejeren.

I andelsboligforeningen gælder der for så vidt de samme regler, fordi andelshaverne oprindeligt var lejere og med et tillæg til lejekontrakten indtrådte som andelshavere i den private andelsboligforening A/B Poppelgården - der købte ejendommen af ejeren TOR I/S i 1997 - på de vilkår, som en stiftende generalforsamling fastsatte i en foreningsvedtægt, der regulerer det økonomiske fællesskab i andelsboligforeningen, og hvor de individuelle rettigheder og pligter i forhold til andelsboligforeningen er fastsat i boligkontrakten efter foreningsvedtægtens § 8 og lejelovens bestemmelser i øvrigt.

Opsætsige og kritiske beboere af LLO-konsulent Peter Andersen som dirigent på generalforsamlingen bliver på stedet truet med eksklusion - og det uanset om det er fra mødet eller fra andel og bolig. Kritikerne må leve med konstant frygt for uretmæssigt at kunne risikere at havne på gaden uden tag over hovedet.

Det kan derfor under disse omstændigheder koste dyrt, at søge medindflydelse på drift og forvaltningen af andelsboligforeningens forhold - en grotesk udvikling, som LLO-konsulent Peter Andersen har stået i spidsen for i A/B Poppelgården i næsten 12 år.

Udspekuleret plan

Det er derfor en nøje udtænkt plan, som Peter Andersen, der med kasket som LLO-konsulent og en anden som pot og pande med bestyrelsen i Andelsboligforeningen Poppelgården - nu som forretningsfører for foreningen, har overbevidst formanden foreningen Bjarne Göttsche - og selvbestaltet vicevært til en dertil ganske habil gage, og som foreningens administrator, Datea - Danmarks største på sit felt - med eller mod sin vilje, er ganske nødt til at acceptere, ikke mindst konstellationen Peter Andersen og Bjarne Göttsche, hvis Datea ønsker at holde på andelsboligforeningen som klient.

Blind passager
Dermed er Datea tvunget til at lægge navn til indkaldelser og referater af generalforsamlinger med et højst tvivlsomt indhold.

Varsling ugyldig
Den 14/1 2008 blev generalforsamlingen blot 1 måned før ordinær generalforsamling indkaldt til et ekstraordinært møde den 22/1 2008 - altså med kun knap 8 dages varsel, da omdelingen ikke var sket kl 19:00 den 14/1 2008.

Det særlige varsel for ekstraordinær generalforsamling på "om nødvendigt" dog mindst 8 dage efter vedtægtens § 25, stk. 1, 1. punktum 2. del, blev altså netop ikke overholdt mod det normale varsel (1. del) på 14 dage.

Nødvendigt - ikke godtgjort
Der var heller ikke angivet nogen nødvendig grund til at varslet var forkortet til 8 dage, og varslingsfristen i § 25, stk. 1 var derfor også af den grund overtrådt, da varslet kun var på knap 8 dage mod vedtægtens krav på 14 dage.

Men hvad kunne grunden så reelt være til at varslet var så kort?

Usaglig hensigt
Ganske enkelt: Andelshaverne måtte ikke gennemskue den komplicerede byggesag, som stod til at skulle gennemføres, ved at få en "for lang" betænkningstid.

Skjult dagsorden
Navnlig måtte andelshaver ikke gennemskue de økonomiske konsekvenser, for det kunne udløse en meget besværlig beslutningsproces på generalforsamlingen, som kendes ifm. vedtægtsændringer, som ledelsen efterhånden har nogen erfaring med, hvor besværligt og nærmest umuligt kan være.

Beslutninger skulle altså jappes igennem, ved at visse grupper af andelshavere blev fodret ned attraktive tilbud om tagboliger til på det tidspunkt - før finanskrisen og ejerlejlighedsprisernes styrtdyk på boligmarkedet - absolut attraktive priser, hvad der svarer til ca. 10.000 kr pr. kvm.

Solidarisk hæftelse og bondefangeri
Ideen i dette projekt er, at de omkostninger som ikke dækkes af denne pris, skal dækkes af øvrige andelshavere, hvilket kun nogle ganske få har gennemskuet og protesteret imod.

Flere ser nu faren, men ved ikke hvordan de skal protesterer, fordi de ikke har erfaring med det.

De er begyndt at fatte mistanke til formanden og i stigende omfang er flere blevet sur på formanden i foreningen, når han prakker sine mange hjemmelavede regler på beboerne i ejendommen. Flere siger nu fra eller ser snittet til at få sær-ydelser.

Budgetter med vildledende information
I indkaldelsen til den ekstraordinære generalforsamling var der vedlagt 3 budgetter, udarbejdet af Bjørn Haremst, byggeadministrator i Datea, idet det sidste budget omhandlede altaner til alle lejligheder, som dog ikke fik tilstrækkelig opbakning til, at det kunne gennemføres foreløbig.

Det første budget redegjorde for finansieringsbehov af tagprojekt med udvidelse af loft til tagboliger til en byggeprojektsum af 22.231.295 kr, hvoraf der selvfinansieres med 1,5 mill kr af tidligere opsparede midler, som får finansieringsbehovet til at ende på 20.731.295 kr.

Fejlinformation
Datea angiver at en årlig ydelse på et 30-årigt 7,20% (annuitets-)lån med hovedstol på 20.731.295 kr er på 885.454 kr.

Det kan beboerforeningen ikke bekræfte!

BF Poppelgården 2000 finder at den månedlige ydelse for et 30-årig 7,20% p.a. annuitetslån med hovedstol på 20.731.295 kr er 140.721,59 kr, hvilket svarer til 1.688.659,02 kr årligt! Altså dobbelt så meget som angivet Datea i budgettet. Terminernes længde (månedlig, kvart- eller halvårlig) ændrer ikke afgørende ved dette faktum!

Men ikke bare dét.

Vildledende undladelser
Datea angiver meget vildledende i budgettet at den årlige stigning pr. andelskvm. skulle være 115,62 kr og det skulle betyde en stigning for en fx 63 kvm lejlighed på 607,03 kr på den månedlige boligafgift. Boligafgiften er i forvejen på 2212,17 kr månedlig, hvorfor stigningen i boligafgiften vil være på 607,03/2212,17 = 27,44% > 25% - som altså er mere end 25%.

Selvom Datea således kommer frem til ”overskridelse” 2 pct. point af 25%-reglen for regulering af boligafgiften ved arbejders finansieringsbehov, er det ikke noget ved siden at den virkelige overskridelse af 25%-reglen.

Da den den årlige boligafgift er opgjort til 3.041.837 kr, beboelse leje til 431.412, og erhvervsleje til 117.286 kr, må den forventede boligafgiftsregulering af finansieringsbehovet blive

3.041.837/( 3.041.837+ 431.412+117.286)x (1.688.659,02 - 180.693) kr
= 84,72 % x 1.507.966,02 kr = 1.277.521,83 kr

Det svarer til boligafgift stigning på 1.277.521,83 / 3.041.837 = 42,00 % > 25 %, som altså overskrider 25%-reglen markant med hele 17 pct. point !!

En klokke klar vildledningsmanøvre, at holde disse informationer skjult!

Det har naturligvis konsekvenser i forhold til vedtægten, fordi forslag om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvis finansiering kræver en forhøjelse med mere end 25% kun kan vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 medlemmerne er tilstede og med mindst 2/3 flertal. Er der ikke mindst 2/3 af medlemmerne tilstede på generalforsamlingen , men er mindst 2/3 fremmødte for forslaget, kan der indkaldes til en ny generalforsamling og på den kan da forslaget endelig vedtages med mindst 2/3 flertal, uanset hvor mange der er mødt op, dog skal altid mindst 1/5 af foreningens medlemmer være til stede, jfr. vedtægtens § 26, stk. 2, jfr. stk. 1.

I referatet, der blev udsendt 19/2 2008 kort før den ordinære generalforsamling den 26/2 2008, er disse forhold udeladt! 64 andelshavere var repræsenteret - og disse udgør ikke 2/3 medlemmerne i foreningen.

Ugyldighed
På den baggrund er beslutningerne omkring tagprojekterne ikke fuldstændige. Konsekvensen er ugyldighed og at bestyrelsen ikke har mandat til at føre projekterne ud i livet.

Men da sagen - i lighed med hvad der ellers udrettes i på generalforsamlingen af Peter Andersen, Bent Rybak og Bjarne Göttsche - har karakter af grov vildledning må BF Poppelgården 2000, derfor sætte en stopper for den praksis og drage de skyldige til ansvar.

BF Poppelgården 2000 mener ikke, at denne praksis skal fortsætte i det uendelige!