Mørke over regnskabsdybet i A/B Poppelgården på Amager.

Andelshaver vil have indsigt i grundlaget for andelsboligforenings regnskab.

Formand indrømmer på generalforsamling: ”Det gør vi bare ikke”.


Beboerforening frygter uregelmæssigheder i regnskab, tagrenovering og ikke-godkendte bygge-aktiviteter i foreningen.

Lige siden Andelsboligforeningen Poppelgårdens stiftelse i 1997, er foreningens medlemmer blevet nægtet indsigt i andelsboligforeningens økonomi.

Noget så grundlæggende, at kunne få indsigt i egen boligøkonomi, nægtes andelsbolighavere, som afskæres fra at modtage relevante oplysninger, når de ønsker at udøve demokratisk kontrol af valgte tillidspersoners forvaltning af foreningens betroede midler og forhold og selv ønsker at have et tilfredsstillende beslutningsgrundlag, når bestyrelsesberetning og andelsboligforeningens årsrapport hvert år på den ordinære generalforsamling er til behandling - også selvom årsrapporten udarbejdes af en statsautoriseret revisor.

Selvom det er et ufravigeligt kvalitetskrav i regnskabslovens § 12, stk. 2, at årsrapporten skal udarbejdes således, at den støtter regnskabsbrugerne i deres økonomiske beslutninger, er det dette ikke tilfældet med Andelsboligforeningens Poppelgårdens Årsrapporter gennem en årrække.

Regnskabsbrugere er i øvrigt personer, virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder m.v., hvis økonomiske beslutninger normalt må forventes at blive påvirket af en årsrapport, herunder nuværende og mulige virksomhedsdeltagere, kreditorer, medarbejdere, kunder, alliancepartnere, lokalsamfundet samt tilskudsgivende og fiskale myndigheder.

Og de økonomiske beslutninger, der kan være tale om vedrører

1. placering af regnskabsbrugerens egne ressourcer,
2. ledelsens forvaltning af virksomhedens ressourcer og
3. fordeling af virksomhedens ressourcer.

Årsrapporten skal efter stk. 3 udarbejdes således, at den oplyser om forhold, der normalt er relevante for regnskabsbrugerne.

Oplysningerne skal desuden være pålidelige i forhold til, hvad regnskabsbrugerne normalt forventer.

Revision og forbehold
Nok er årsrapporten revideret af en statsautoriseret revisor, men alligevel fremhæver de to revisorer,

• at bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge årsrapport i henhold til lovgivningen,
• at dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede, uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn,
• at revisionen omfatter handlinger afhængig af revisorernes vurdering af risiko for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformation skyldes besvigelser eller fejl,
• at revisorerne ved risikovurdering overvejer interne kontroller, men ikke for at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol,
• at revision omfatter stillingtagen til om bestyrelsens regnskabspraksis er passende, udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige,
• at revision omfatter vurdering af den samlede præsentation af årsrapport.

De to revisorer angiver nemlig,

• at årets resultat er -902 t.kr.,
• at de hverken har set bilag eller referater fra bestyrelsesmøderne,
• at de heller ikke har udført revision i løbet af året eller foretaget uanmeldt beholdningseftersyn,
• at kassebeholdning på 5.125 kr ikke er forevist revisorerne,
• at afstemning alene er foretaget ud fra administrators bogføring og ikke ved revision af bilag,
• at vaskeriregnskab på 67.180 kr ikke er blevet forelagt revisorerne og derfor har revisorerne ikke fuld revisionsmæssig kontrol af posten,
• at revisorer ikke har vurderet hvorvidt dækning af de tegnede forsikringer på 120.313 kr er tilstrækkelige, men at bestyrelsen påstår dette,
• at de ikke har sendt engagementforespørgsler til ”de af os kendte institutter” - som revisorerne udtrykker det - da administrator og bestyrelse har afgivet erklæring om årsrapportens fuldstændighed mv. og bekræftet at alle engagementer er korrekte,
• at revisionen ikke har haft til formål, at foretage en vurdering af berettigelsen af arten og omfanget af de afholdte omkostninger,
• at de tager forbehold for regnskabet,
• at forbeholdet omfatter ejendommens værdi, egenkapitalens størrelse, samt andelskronens værdi,
• at revisionen er tilrettelagt ikke med henblik på at afsløre besvigelser, bedrageri og lignende,
• at revisionen kun efter aftale med bestyrelsen vil blive udvidet med henblik på opklaring af uregelmæssigheder, der kan fremkomme som unøjagtigheder, der kan vække mistanke om svigagtig transaktioner, men undlader at angive om der har været sådanne forhold, jfr. ovenfor om forbehold.

Ingen intern kontrol
Kun hvis bestyrelsen ønsker det, kan der indgås særskilt aftale om, at der udføres løbende revision og/eller foretages beholdningseftersyn i løbet af året. Men revisorerne angiver ikke, at bestyrelsen har ønsket dette.

Erklæring
fra formanden/bestyrelsen omfatter oplysninger om pantsætning, garantistillelser, retssager, begivenheder efter balancedagen samt andre vanskeligt reviderbare områder, herunder eventualforpligtelser.

Forbehold
Revisorernes forbehold for posten ”Ejendommen mm.”, er sket ved at revisorerne har ”aktiveret” en igangværende byggesag - ved regnskabsteknisk "føre omkostningerne tilbage til mursten" - dvs. at overføre, hvad der skulle have stået på opsparingskonti i pengeinstitut, der svarer til ”opsparing til tag” / ”henlæggelse til tag” / ”hensættelse til tag” eller hvilke angivelser dette nu har haft gennem årerne og så ”overføre” disse likvide midler fra bankkonto (omsætningsaktiver) til ”mursten” på ”ejendommen mm” - kontoen (som et anlægsaktiv, der ikke umiddelbart kan omsættes).

På den måde er der ikke bogført én eneste øre i omkostninger indtil den 30/9 2008 i den igangværende byggesag, hvilket helt åbenlyst er fejlagtigt og betyder meget for både sælgere og købere af andel og bolig i foreningen. I en note burde bestyrelsen redegøre for de forventede byggeomkostninger og størrelsen på de forventede lån, som må forventes, at skulle blive optaget til at dække byggeomkostninger med.

Skjulte omkostninger
Fremgangsmåden skjuler blandt andet det forhold, at den igangværende tagrenovering, der blev påbegyndt i hvert fald i efteråret 2008 - uden kommunens tilladelse, men som den 9/3 2009 er blevet givet delvist med en række forbehold - ikke afspejler den reelle huslejeforhøjelse af det igangværende tagarbejde - og heller ikke nævner byggeprojekter i kælder, renovering af køkkentrapper og gade-/køkkendøre mv., som beboerforeningen har modtaget oplysning om nu skal medtages i den igangværende byggesag.

Ulovlige arbejder
Da andre arbejder end dem som er vedtaget på generalforsamlingen formelt er ulovlige, vil bestyrelsesmedlemmer, administrator og byggesagsrådgiver Peter Andersen, der gennem en årrække har været bestyrelsens dirigent på generalforsamlingen, kunne pådrage sig ansvar, hvis disse arbejder sættes i gang uden generalforsamlingens lovlige godkendelse.

Der udover skal andelsboligforeningen/formanden efter forlydender nu have optaget et lån på 24 mill. kr for at dække igangværende byggeomkostningerne og at flere byggelån vil komme til.

Manglende tids- og aktivitetsplan
End ikke bestyrelsens medlemmer kender tids- og aktivitetsplan i byggeprojekterne, der tilsyneladende styres af formand Bjarne Kaare Göttsche, med betalende byggekonsulent Peter Andersen LLO, der er i åbenlys interesse konflikt med lejere og andelshavere i ejendommen.

Ugyldighed
Hvis rygtet taler sandt - har bestyrelsen overskredet de beføjelser, som følger af vedtægten, da det mandat / den bemyndigelse som dirigenten Peter Andersen traf bestemmelse om på generalforsamlingen i januar 2008 ikke kan disponere i et så stort et omfang - som i hvert fald 24 mill. kr udgør.

Meget tyder på at en byggesum på 13 mill. kr finansieret som byggelån, heller ikke opfylder vedtægtens krav om at et kvalificeret flertal af andelshavere skal have vedtaget dette inden bestyrelsen kan sætte arbejdet i gang, når vedtægtens og lovgivningens regler i øvrigt følges.

Det følger f. eks. af vedtægtens § 26, stk. 2, 1. punktum at ”.. iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvis finansiering kræver forhøjelse af boligafgiften med mere end 25%, kan kun vedtages på en generalforsamling , hvor 2/3 af medlemmerne er tilstede og med mindst 2/3 flertal”.

Det fremgår klart af generalforsamlingsreferatet, at dette krav ikke er opfyldt. Dirigenten fulgte ganske enkelt ikke vedtægtens krav på dette punkt, men hastede en beslutning igennem, som må anses for at være ugyldig!

Bevissikring og - vurdering
Referatet er ikke udsendt endnu, men beboerforeningen har allerede få dage efter generalforsamlingen den 24/2 2009 sikret sig bevis for afstemningsproceduren og resultatet fra mødet, og det er vi meget glade og stolte over. Beboerforeningen vil meget gerne benytte lejligheden til at takke de andelshavere, som har bidraget med bevissikringen.

Skulle det imidlertid komme til en tvist, er beboerforeningen fuldt ud klar over, at det er retten som vurderer de beviser, som bliver fremlagt, og da der er skabt præcedens for at acceptere de beviser, som beboerforeningen kan føre, er beboerforeningen meget sikker i vor sag.

Pris for andel - uklarhed
Men usikkerheden om regnskaberne - der næppe lever op til formålet, som er angivet årsregnskabsloven - for så vidt angår ejendomsværdi, egenkapital og navnlig andelskronens værdi, betyder ganske enkelt, at regnskabet næppe kan bruges ved salg af andel og bolig, hvis regnskabet skal dokumenterer rigtigheden ved beregning af den maksimalpris for andel og bolig, som sælger kan kræve.

Salgsprisen er nemlig efter disse meget usikre forbehold - helt ubestemmelig!

Køber kan på den baggrund derfor i ethvert tilfælde påstå, at prisen er ulovlig uanset, hvor lav prisen handles til. Andele i andelsboligforeningen er derfor umiddelbare usælgelig p.gr.a. usikkerhed om deres værdi.

Med revisor-forbehold for navnlig andelskrone og egenkapital - uden også at oplyse at foreningen står overfor at skulle optage betydelige lån, der yderligere reducerer egenkapitalens andel (og dermed alt andet lige også andelskronens værdi) af den samlede kapital (balancen) i foreningen, er der skabt en alvorlig usikkerhed for andelsboligernes værdi - og dermed betydelige usikkerhed om andelsbolighavernes private økonomi!

Ved et foranstående salg, er der umiddelbart derfor udsigt til betydelige unødvendige omkostninger for sælger.

Sælger må betale for dokumentation
Det arbejde som revisor ikke har gjort ved at tage forbehold, må andelshaveren nemlig selv sørge for - for egen regning, da salg af andel efter loven kræver en præcis opgørelse af den lovlige maksimalpris - også hvis den er lavere end hvad, generalforsamlingen har godkendt!

Og denne dokumentation er langt fra billig!

Skjulte oplysninger
Derudover indeholder revisionsprotokollatet for 2007/08 angivelser og beløb, som ikke forekommer i årsrapporten!

F. eks. er kassebeholdning på kun 5.125 kr der fremkommer som residualet ”... af beløb afstemt til bankudtog”, som revisorerne udtrykker det, ikke i årsrapporten!

Det er dog blevet nogle andelshavere for meget.

Anmodning om indsigt
Den 23/2 2009 anmodede en andelshaver påny andelsboligforeningen om at få adgang til og indsigt i al regnskabsmateriale til sidste års regnskab, som skulle behandles på generalforsamlingen den 24/2 2009, foruden at andelshaveren ønskede redegørelse for navnlig 22 forhold.

Den type regnskabsmateriale, som andelshaveren ønsker indsigt i og adgang til, er angivet i bogføringslovens §§ 3-5.

Administrator nægter
Men da andelsboligforeningen ikke reagerede, henvendte andelshaveren sig den 24/2 om formiddagen til administrator hos Datea i Kgs. Lyngby, hvor selskabets administrator for Andelsboligforeningen Poppelgården afviste både at efterkomme anmodningen om at se regnskabsmateriale og udlevere revisionsprotokollatet.

Revisionsprotokollat
Men umiddelbart inden generalforsamlingen samme aften skulle åbne, udleverede administratoren Bent Rybak dog på mundtlig forespørgsel af andelshaveren om regnskabsmateriale mm. en kopi af revisionsprotokollen for 2007/08.

Andelshaveren studerede hurtigt revisionsprotokollatet og kunne se, at der var angivet beløb og forhold i revisionsprotokollatet, som ikke eksplicit var udtrykt i årsrapporten! Derudover bemærkede andelshaveren også en række forbehold, som revisorerne havde angivet i revisionsprotokollen, men som ikke fremgik af årsrapporten, der var uddelt til andelshaverne ifm. indkaldelsen af 6/2 2009 til generalforsamling.

Overbragt anmodning
Andelshaveren havde til generalforsamlingen den 24/2 2009 medtaget de to skrivelser, som han tidligere havde sendt til foreningen, men overleverede nu disse mod modtagelseskvittering til dirigenten Peter Andersen, fra Lejernes LO, netop som behandlingen af regnskabet 2007/08 begyndte på generalforsamlingen.

Dirigent Peter Andersen studere flygtig de to skrivelser uden at nærlæse dem, og førte derefter drøftelser med administrator og formand Bjarne Göttsche.

Dirigent Peter Andersen meddelte forsamlingen, at skrivelserne indeholdte ”spørgsmål til regnskabet”, og at forsamlingen derfor ikke skulle tage stilling til dette, og at han som dirigent ville afvise at behandle dette!

Ulovlige beslutninger
Dirigenten traf derefter helt ulovligt afgørelse om at afvise behandling af andelshaverens skriftlige fremsatte anmodning om redegørelse af forhold i årsrapporten på generalforsamlingen ved behandling af årsregnskabet og nægte drøftelse af denne beslutning på generalforsamlingen.

Andelshaveren fandt dette fuldstændigt grotesk, men kunne ikke komme til orde, da andelshaveren også blev nægtet at få tildelt ordet under den videre regnskabsbehandling, hvor drøftelse af de 22 punkter, som var angivet af andelshaveren blev nægtet fremme eller besvaret på mødet.

Trusler
Andelshaveren protesterede imod denne beslutning, blev truet med at blive smidt ud af mødet, hvis andelshaveren forsøgte at tage ordet under behandlingen af regnskabet!

Nægtet relevant information
Andelshaveren siger, at han forud for og på selve generalforsamlingen blev afskåret fra relevante oplysninger om regnskabsgrundlaget, der har betydning for hans og andres stilling på mødet, hvorledes de under udøvelse af deres demokratiske kontrol af tillidspersoners forvaltning af foreningens midler, ville afgive deres stemme under godkendelse af regnskabet.

Bestyrelsen har sammen med revisor og dirigent valgt at indhylle regnskabet i mørke, og det må befrygtes, at der er væsentlige uregelmæssigheder i regnskabet, som revisionen ikke har afdækket blandet angivet i de forbehold, som fremgår af revisionsprotokollatet 2007/08 med de kvalitetskrav for øje - eller mangel på samme - som bestyrelsen har tilladt og som revisionen kan leve med.

Frygter regnskabsrod
Så længe der ikke gives indsigt i og adgang til regnskabsmaterialet, kan det ikke afvises, at der kan være alvorlige mangler ved regnskabet - langt mere end den usikkerhed, som revisorerne har skabt ved at tage forbehold for ejendomsværdi, egenkapital og andelskrone.

Selvom nogle fremmødte andelshavere på generalforsamlingen - og andre ved fuldmagt - tilsyneladende ud fra forskellige interesser - kunne stemme for godkendelse af regnskabet, er det ikke udtryk for, at regnskabet er i orden og der ikke kan stilles spørgsmål til indholdet og grundlaget for regnskabet.

Andelshaveren siger, at den formelle vedtagelse kan bero på manglende indsigt og/eller vildledning fremsat af administrator, formand Bjarne Göttsche og dirigent Peter Andersen ikke mindst på mødet og at andelshaveren blev nægtet at få ordet og fremlægge sin skriftlige anmodning om at redegørelse for 22 forhold.

Andelshaveren understreger, at der kan være langt flere forhold end de 22 angivne, men det var hvad han umiddelbart kunne formulere skriftligt efter, at administrator afviste at fremlægge noget som helst regnskabsmateriale for andelshaveren ved en telefonsamtale den 23/2 2009 med administrator.

Stigende utilfredshed
Men efter generalforsamlingen den 24/2 2009 er utilfredsheden blandt andelshavere vokset mod regnskab og byggesager i takt med at der fremkommer nye oplysninger om regnskabsforholdene, som sættes i forbindelse med en overordentlig stor byggesag - oplysninger, som ikke var tilgængelige på generalforsamlingen den 24/2 2009 eller kun meget vanskeligt tilgængelig, og beboeren presses til at rydde kælder- og pulterrum med korte frister.

Hetz mod kritikere
Helt grotesk blev konkret stillede spørgsmål fra andelshavere på generalforsamlingen enten ikke besvaret eller besvaret ved, at der blev rettet personlig hetz mod spørgeivrige og mødedeltagere, som større eller mindre omfang fremsatte kritik mod regnskab, bestyrelse, administrator eller dirigent, blandt andet ved etablering af et ”verbal tæske hold” forskellige ringeagtsytringer (”luk røven!”) og fremsættelse af nedsættende bemærkninger (om manglende intelligens, indsigt og faglighed) som dirigenten med forsæt eller med udvist grov uagtsomhed ikke greb ind overfor.

I flere tilfælde bidrog dirigenten selv til hetzen.

Forslag om indsigt til farceagtig behandling
Et forslag på dagsordenen om, at andelshavere skal have adgang til bilag og indsigt i regnskabsforhold mm, fremsat af en anden andelshaver, blev heller ikke saglig eller fair behandlet.

Dirigent Peter Andersen afbrød løbende sin egen oplæsning af forslaget for at fremsatte sine egne nedsættende betragtninger om forslagsstilleren som person og om formulering af forlaget, mendens dirigenten fremhævede sine egne fortræffelige kritiske synspunkter til forslagets enkelte dele.

Derefter nægtede dirigenten, at forslagsstilleren selv kunne komme til orde, fordi dirigenten ønskede at formand Bjarne Kaare Göttsche også skulle kritisere forslaget.

Bestyrelsen imod indsigt
Formaden sagde, at bestyrelsen ikke vil tillade, at der gives adgang til og indsigt i bilag til regnskabet

”Det gør vi bare ikke”, sagde formanden.

Administrators vildledning
Derefter opfordrede dirigenten også administrator Bent Rybak, Datea, til at fremsætte kritik af forslaget. Bent rybak fremsatte en del urigtige og vildledende udsagn om den tidligere ”bilag-sag” i Københavns Byret.

Forslagsstiller frataget ordet ved berigtigelse
Efter denne hetz, fik forslagsstilleren selv lejlighed til kort at protestere over forløb og indhold, og berigtige enkelte udsagn, før han blev stoppet af dirigent Peter Andersen, med et ”Tak! Det har vi hørt. Videre til næste ..”, da andelshaveren også ville redegøre for forslagets baggrund.

Nye trulser fremsat af dirigent
Da en anden andelshaver protesterede imod denne fremgangsmåde truede Peter Andersen denne andelshaver med at blive smidt ud fra mødet, da det klart fremgik at andelshaveren støttede forslaget om adgang til og indsigt i bilag og al regnskabsmateriale som hører til regnskabet/årsrapporten og argumenterede for dette.

Dirigent Peter Andersen hidsede sig meget op og afbrød andelshaverens indlæg, at nu skulle andelshaveren øjeblikkelig tie stille og forholde sig tavs, for ellers ville andelshaveren blive smidt ud, hvorefter dirigenten under tumultagtige scener satte forslaget for bilagsa- og regnskabsindsigt under afstemning, idet han opfordrede forsamlingen til, at man stemte imod forslaget.

Som andelshaver og deltager i foreningens fælles økonomi må ansvarlige andelshavere derfor have belyst regnskabsforholdene på tilfredsstillende vis, idet revisionsprotokollen bevidner, at revisionen ikke er sket i et fuld tilstrækkelig omfang og en række forhold trænger til en nærmere redegørel, for i videst mulig omfang at dæmme op for ubehagelige økonomiske overraskelser i fremtiden - men ikke mindst, også for at man kan få de rigtige personer valgt til de tillidshverv, som er i foreningen.

Frygt for administrativ og økonomisk kaos
Beboerforeningen befrygter i anledning af de fremkomne oplysninger på mødet og administrators, dirigentens og bestyrelsens adfærd i øvrigt (undladelser og udeladelser), at økonomistyringen er helt ude af bestyrelsens kontrol, idet bestyrelsen ikke har fremkommet med oplysninger, der kan overbevise os om det modsatte, samt at bestyrelsen fremmer usaglige formål (skjult dagsorden).

Det synes fremstår mere tydligt som den igangsatte tagrenovering, som synes at indeholde langt mere end hvad generalforsamlingen efter vedtægten har givet tilladelse til, skrider frem!

Der må handles nu!

Beboerforeningen følger udviklingen!